個人が行う土地や建物などの不動産貸付けは、不動産所得となります。
この不動産所得は、その貸付けが事業的規模かどうかで所得金額の計算に違いがでてきます。
ここでは、不動産所得の事業的規模の判定と所得金額の計算上の取り扱いについて解説します。
不動産貸付けが事業的規模かどうかの判定
個人が土地や建物などの貸付けを行っているときは、その年中の不動産貸付けに係る総収入金額から必要経費を控除して不動産所得を計算します。
そして、この不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、所得金額の計算上の取り扱いが異なる場合があります。
不動産貸付けの事業的規模の判定は、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断することになっています。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
- アパート等については、貸与できる独立した部屋が概ね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、概ね５棟以上であること。
つまり、アパートやマンションであれば10室以上、戸建てであれば５棟以上貸付けている場合には事業的規模と判断し、これが「５棟10室基準」と言われています。
また、共有名義で不動産を所有している場合には、それぞれの持ち分の規模による判断ではなく、共有物件全体の規模で判断することになります。
なお、不動産貸付けが事業的規模と判断されても、所得区分が「事業所得」になるわけではなく、「不動産所得」であることに変わりありません。
所得金額の計算上の相違点
不動産貸付けが、事業的規模かそれ以外かによって、次のように所得金額の計算において違いがでてきます。
事業専従者給与又は事業専従者控除
同一生計の家族に給与を支払った場合における、青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。
青色申告特別控除
青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業的規模の場合、正規の簿記の原則による記帳を行うなどの一定の要件を満たすことにより、最高55万円又は65万円（電子申告の場合）の控除を受けることができます。
なお、それ以外の場合の控除額は、最高10万円となります。
資産損失の必要経費算入
賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産貸付けが事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入することができます。
そして、不動産所得が赤字になった場合には、他の所得と損益通算することができます。
一方、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入することになります。
貸倒損失の計上
賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入することができます。
一方、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直さなければなりません。
不動産所得の事業的規模の判定と所得金額の計算上の取り扱いについてまとめてみました。
不動産貸付けが事業的規模に該当する方が、所得金額の計算においてメリットが多くなります。
特に、不動産貸付けが事業的規模に該当するかどうかで、青色申告の取り扱いに違いがでます。
編集後記
週末は、法人の決算のまとめと資料の整理を。あとは本棚の整理をしながら本の処分のためにメルカリにコツコツとアップしていました。
